Indici della Rassegna

DISTANZA TRA COSTRUZIONI

Edilizia e urbanistica

Riferimenti giurisprudenziali: - Consiglio di Stato, Sez. IV - sentenza 4 febbraio 2011 n. 802. - Cass. Civ., Sez. Unite, 1 luglio 2002 n. 9555. Riferimenti normativi: - Artt. 873 e 875 c.c.

In tema di distanza tra costruzioni, la sentenza in rassegna ha stabilito che il principio della prevenzione, il quale ricorre quando il fondo è situato in un comune sprovvisto di strumenti urbanistici, non è applicabile quando l'obbligo di osservare un determinato distacco dal confine sia dettato da regolamenti comunali in tema di edilizia e di urbanistica, avuto riguardo al carattere indiscutibilmente cogente di tali fonti normative, da intendersi preordinate alla tutela, oltre che di privati diritti soggettivi, di interessi generali. Pertanto, nel caso in cui i regolamenti edilizi stabiliscano espressamente la necessità di rispettare determinate distanze dal confine, non può ritenersi consentita la costruzione in aderenza o in appoggio, a meno che tale facoltà non sia consentita come alternativa all'obbligo di rispettare le suddette distanze.
Qualora il regolamento edilizio non stabilisca espressamente la necessità di rispettare determinate distanze dal confine, vietando la costruzione sullo stesso, il principio della prevenzione assume tutta la sua valenza, consentendo, in ossequio a quanto previsto dagli art. 873 e 875 c.c., a chi edifica per primo sul fondo contiguo ad altro tre diverse facoltà: a) in primo luogo, quella di costruire sul confine; b) in secondo luogo, quella di costruire con distacco dal confine, osservando la distanza minima imposta dal codice civile ovvero quella maggiore distanza stabilita dai regolamenti edilizi locali; c) ed infine quella di costruire con distacco dal confine a distanza inferiore alla metà di quella prescritta per le costruzioni su fondi finitimi, facendo salvo in questa evenienza la facoltà per il vicino, il quale edifichi successivamente, di avanzare il proprio manufatto fino a quella preesistente, previa corresponsione della metà del valore del muro del vicino e del valore del suolo occupato per effetto dell'avanzamento della fabbrica.
Rientra nella giurisdizione del Giudice amministrativo una controversia riguardante una concessione edilizia che si lamenta rilasciata in violazione delle distanze dai confini e tra fabbricati, prescritte dal regolamento edilizio; tale controversia, infatti, non inerisce ad un rapporto di natura privatistica fra proprietari confinanti concernente i relativi diritti soggettivi, ma attiene al rapporto pubblicistico con l'Ente territoriale ed è intrapresa a tutela di una posizione d'interesse legittimo.
A tal riguardo, bisogna menzionare una pronuncia della Suprema Corte a Sezioni Unite (Cass. Civ., Sez. Unite, 1 luglio 2002 n. 9555), in base alla quale le controversie tra proprietari di fabbricati vicini aventi ad oggetto questioni relative all'osservanza di norme che prescrivano distanze tra le costruzioni o rispetto ai confini, appartengono alla giurisdizione del giudice ordinario, essendo anche a tale materia applicabile il principio secondo il quale nei rapporti tra privati non si pone una questione di giurisdizione, essendo la posizione di interesse legittimo prospettabile solo in rapporto all'esercizio del potere della p.a., che, invece, in tali controversie non è parte in causa. Nè a tal fine rileva l'avvenuto rilascio di concessione edilizia, atteso che il giudice ordinario, cui spetta la giurisdizione, vertendosi in tema di assunta violazione di un diritto soggettivo, può incidentalmente accertare l'eventuale illegittimità della concessione edilizia medesima, onde disapplicarla. La giurisdizione del giudice amministrativo è, invece, configurabile allorché la controversia sia insorta tra il privato e la p.a., per avere il primo impugnato detta concessione al fine di ottenerne l'annullamento nei confronti della seconda.

A cura del dott. Andrea Perugi

martedì 15 febbraio 2011