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Ai fini del pagamento ICI occorre verificare l'effettiva edificabilità dell'area

Imposte e tasse

(Corte di Cassazione, sentenza novembre 2004)

La Suprema Corte ha rivisitato il precedente orientamento di recente formazione (Cass. 24 agosto 2004 n. 16751) in materia di qualificazione delle aree, suscitando perplessità nei commentatori.

L’attuale decisione trae il proprio fondamento dalla qualificazione – di stampo normativo e, nello specifico, dall’esegesi squisitamente letterale dell’art. 2 del d.leg.vo 504/1992 – “dell’ area edificabile”.
Tale è l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base a strumenti urbanistici o attuativi, ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri di cui all’art. 5 - bis della legge 359/1992.

Il puntuale richiamo agli strumenti urbanistici generali o attuativi ed alla possibilità legale ed effettiva porta a ritenere che il legislatore abbia voluto distinguere le aree di immediata utilizzabilità a scopi edificatori, da quelle la cui edificabilità sia soggetta al verificarsi di alcune condizioni.
Da ciò la diversa valutazione dei beni anche ai fini della determinazione dell’ICI, coerentemente all'inevitabile difformità della base imponibile.

Dato per accertato che solo per le zone urbanizzate è possibile il rilascio della concessione edilizia - in base al P.R.G. - prima dell’approvazione dei piani attuativi, ai terreni che debbono attendere i piani particolareggiati o i piani di lottizzazione (ai fini dell’edificabilità, per poter ottenere la concessione) non può che essere riconosciuto un trattamento fiscale diverso.

Non è sostenibile che l’area sia utilizzabile a scopo edificatorio se non può consentirsene l’edificazione fino all’approvazione dei detti piani o fino a quando la norma di salvaguardia non è decaduta o revocata.

Di talchè, evidentemente, la base imponibile su cui applicare l’imposta non sarà diversa dal terreno agricolo, perché la ratio della distinzione dei terreni è quella di incidere sulle plusvalenze che il proprietario vanta con il rilascio della concessione edilizia e, quindi, con la possibilità reale di edificare.

Laddove si volessero colpire terreni non edificabili, l’imposta non sarebbe sul reddito, ma sul bene, rientrando tra le imposte patrimoniali.

“Lo stesso Ministero delle finanze con la risoluzione ministeriale 17 ottobre 1997 n. 209/E della Dir. Centr per la fiscalità locale, serv.1, div. II, ha riconosciuto che le aree assoggettate dagli strumenti urbanistici a vincolo di inedificabilità, fino all’approvazione dei piani particolareggiati ed attuativi, non possono essere considerati fabbricabili ai fini I.C.I.”.

Detta interpretazione trova giusto supporto anche nella disposizione dell’art. 10 della legge 212/2000.

Avv. M. T. Stringola

mercoledì 05 gennaio 2005