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Diritto di prelazione nel contratto di locazione: limiti e forma

Enti locali

(Consiglio di Stato, sent. dicembre 2005; Cassazione Civile, sent. marzo 2005)

1 - Il diritto di prelazione c.d. urbano, garantito dall’art. 38 delle legge 392/1978, può essere fatto valere solo da chi detenga l’immobile in base a valido rapporto di locazione, in corso e de jure.
La occupazione di fatto del bene, seppur in presenza di atto deliberativo assunto al fine di regolare le posizioni di diritto, non supportata da idoneo atto scritto – richiesto ad substantiam, laddove parte sia una pubblica amministrazione – non è elemento per poter legittimamente accedere al detto istituto privatistico atteso che, secondo normativa di settore e costante giurisprudenza, la deliberazione collegiale assume connotazione di mero atto interno diretto all’organo che ha la rappresentanza ad esprimere all’esterno la volontà dell’ente.

2 - Il conduttore, utente legittimo di immobile posto in vendita da una pubblica amministrazione, è titolare di un diritto soggettivo perfetto alla prelazione nella sola ipotesi in cui al momento della vendita sia titolare di un contratto di locazione valido ed efficace riferibile al bene da alienare.

Non può essere riconosciuto il detto diritto laddove sia messo in vendita l’intero edificio nel quale si trovi l’immobile locato trattandosi di bene diverso da quello locato seppur contenuto per essere parte dell’intero edificio.

La prelazione, infatti, presuppone l'identità dell'immobile locato con quello venduto e – perciò - non trova applicazione non solo nell'ipotesi di vendita in blocco dell'intero edificio nel quale sia compresa l'unità immobiliare locata, ma anche nel caso di vendita di beni astrattamente suscettibili di alienazione separata e tuttavia considerati dalle parti del contratto di compravendita come un unico oggetto dotato, come tale, di una propria identità funzionale e strutturale.

Diverso è il caso di vendita cumulativa dove i diversi beni siano funzionalmente distinti e con unico atto si pervenga all’alienazione di più beni (vendita cumulativa) che possano essere strutturalmente, oggettivamente ed effettivamente definiti come autonome individualità giuridiche.

Avv. M. Teresa Stringola

martedì 27 dicembre 2005